不動産投資家の違いから学ぶ投資方法とは

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不動産投資家の違いから学ぶ投資方法とは

2018年10月25日

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一口に、不動産投資家と言っても、個々の投資スタイルや収益モデルは千差万別です。

多くの投資家は、1つないし2つの賃貸物件の購入から始めますが、中にはいきなり数十の物件を買う投資家もいます。また、利益を得るために短期的に売買を繰り返す投資家がいる一方で、学生に貸し出すなどのニッチな需要を狙った賃貸業を始める投資家もいます。

複数の物件を所有しているような潤沢に資金がある投資家は、自らは不動産ポートフォリオを構築するのみで、日々の管理業務などは業者に任せています。逆に1、２軒所有している投資家は、投資家自らが所有物件の管理業務を行っている場合もあります。

賃貸派と売却派

不動産投資で典型的な手法と言えば、不動産を購入し、賃貸物件として貸し出す事です。

長期保有を考えているのであれば、住宅ローン、固定資産税、保険、補修費用といった様々な維持費を捻出できるような利回り不動産を購入する必要があります。

仮に利回りの悪い物件を購入すると、賃料収入より住宅ローン返済額が上回ってしまい、収入より支出が多くなり、最終的には不動産を保有し続ける事自体が困難になることも起こり得ます。

ただニュージーランドでは、比較的賃料が上がりやすいため、家賃収益で住宅ローンが返済可能になるまでは、利息のみの返済を認める税制措置がありますが、中には早期に元本も含めて繰り上げ返済する人もいます。

また、ニュージーランドの不動産はキャピタルゲインが高いため、KIWIは昔からキャピタルゲインを見越して投資を行なっていましたが、最近ではキャピタルゲインに注目して不動産を購入する海外の投資家も増えてきました。

日本では、一部の地域や物件を除いて固定資産評価額が下がってしまうのに対し、移民の受け入れが多いため住宅不足が絶えず問題となっているニュージーランドでは、まだまだキャピタルゲインが狙えます。そのため、利回りよりもキャピタルゲインを重視して購入する投資家も多いです。

トレーダーと組みリノベーションを行う投資家

安く売りに出されている築古の不動産をあえて購入し、リノベーションして高く販売する手法があることは、既にご存知の方も多くいらっしゃるでしょう。

このような手法をとる投資家は、主として低価格の不動産を扱っているトレーダーと密に連絡を取っています。

リノベーションは一見簡単そうですが、素人が無闇に手を出すと、改装に資金や時間を大量につぎ込むことになった挙句、費やしただけのリターンが得られないというような、残念な結果になる可能性があります。

こうした手法に慣れた投資家は、例えばレイアウトを変えずにベッドルームを追加できるといったような、簡単に改装が行えるような物件を探します。

他には、ガレージを住空間に改装するサブデバイドといった手法が取られます。

様々な拡張機能を付けた、ハイエンドなリノベーションを行っても、それらは家賃に反映されないというのが実情です。

またサブデバイドは、出来る土地の大きさの規制など、資金だけでは解決できない問題もあるため、専門家と一緒に行うことをお勧めします。

ニッチな需要を狙う投資家

前述の賃貸による長期保有、キャピタルゲイン狙い、あるいはリノベーションと言った投資方法は、いい物件があれば貸し手や売り先などは一先ず置いておいたまま、購入するといった投資方法ですが、投資家の中には特定の需要が狙える物件を専門に投資を行うタイプもいます。分かりやすい例を挙げるならば、学生マンションの経営がそうです。

ニュージーランド不動産投資家協会の大地主であるKerry Beveridge氏は、Timaruで学生マンションを運営しています。彼はホテルを全15部屋の学生マンションへと改装し、管理人を置いて、主に学生を中心に貸し出しています。

人口の15%を学生が占める学園都市として有名なDunedinなどは、学生向けアパートを考えている投資家にとっては、とても良い市場でしょう。

学生向けのアパート以外にも、ホテルを一室のみ購入し、それを一般市場に売るといったやり方で大きな利益を得ている投資家もいます。