日本は狭い国土に約1億3000人が住んでいるので土地の値段がとても高く、建物価値の割合が全体の15%程度になります。かたや、海外の不動産は、建物に対する価格の方が高く、建物の価格が不動産全体の価格の6割から7割、またはそれ以上を占めるという物件が多く存在します。
建物比率が重要になってくるのは、日本に居住をしながら、海外で購入した物件を、賃貸物件として賃貸運営し、海外不動産事業を行なう方にのみ影響する話（個人・法人は問いません。）ですが、高い所得を得ている個人の方や多くの利益をあげている法人には大きな節税にも繋がります。これは「減価償却」という税法独特の考え方ですが、不動産等耐久年数があるものを購入した場合、即時に全額を経費計上できないように日本の税法ではなっています。税法に定められた償却期間にならって、経費計上をしていくという決まりです。

この減価償却を利用する事により、効果的な節税が可能になります。上の図はニュージーランドの場合です。

日本は不動産を購入した際に、印紙税・登録免許税・不動産取得税・固定資産税・都市計画税・消費税・所得税・住民税など様々な税金がかかります。では、他の国はどうでしょうか？もちろん、国よって異なりますが、ニュージーランドでは不動産への税金はほとんどありません。消費税も不動産にはかかりません。固定資産税や所得税のみです。日本では購入時に、消費税が8%かかりますので、不動産価格とは別に8％の税金コストが必要ですが、ニュージーランドではそんな心配も必要ありません。更に言うと、ニュージーランドでは、相続税も贈与税もありません。そのおかげで、祖父や祖母の不動産、両親の不動産を引き継いだ場合に税金の支払いに困ることもありません。ニュージーランドでは、相続にあたり、資産が減って行くということが無いわけです。

思わず、ニュージーランドへ移住をしようと思った方も多いのでは？

東京の空室率は何%かご存知でしょうか？一部の人気エリアを見ると空室は余り無いように感じますが、実際は東京全体では8%なのです。東京の空室率が8%ということは、地方はもっと空室率が高く、空室が目立つ地域も多く存在します。
なぜでしょうか？日本は少子高齢化が進み、どんどん人口は減っています。これは統計上、明確に数値が出ており、将来も減少する事は明確です。唯一、人口増加が見られるのは東京のみですが、これは、地方から仕事や学校など関係で移住してくる人が多いだけで、無論、少子高齢化対策がうまく行っているわけではありません。

日本は、昔からの文化もあり、海外からの移住者を積極的に受け入れていません。労働人口減少等、将来の働き手を確保する為にも、政府には思い切った施策を期待したい所ではありますが、なかなか難しいようですね。ここでは、経済の話までしてしまうとキリがありませんので、割愛しますが、日本は、日本全体で考えると間違いなく、人口が純減しているという事実は変わりありません。そうなると、不動産はどうなるでしょうか？当然ながら、空室が目立つようになります。空室率は、人口増加と住宅の新規供給数に大きく影響されるものです。不動産の賃貸運営を行なう上では、非常に重要な数値ですので、是非参考にして下さい。

日本では不動産賃貸業を行なう場合、貸し主の立場は決して強くありません。例えば、家賃未納による立ち退きでも、なかなか立ち退かす事ができず、強制執行などを行ないたい場合、裁判などのかなり面倒な行程を行なわなければならない場合が多く存在します。

ニュージーランドを初め、イギリス系の法律を採用している国の多くが、貸し主が圧倒的に優位な法律が整備をされています。例えば、賃貸契約の解除や家賃の値上げ等、「◯◯日前に通告する」という法律のルールに乗っ取って行なえば、強制的に借主を立ち退かせたり、家賃を上げる事が可能です。日本では借主の与信によっては、大きなリスクを伴う場合が多いですが、海外ではリスクを軽減する為に物件オーナーである貸し主を保護する法律がきちんと整備されているわけです。そのため、家賃回収率が高く、裁判なども少なくて済んでいます。

このように日本と海外における不動産投資には多くの違いが存在します。
海外での不動産投資を検討している方は是非参考にしてみてください。