現地不動産屋が教えるニュージーランド移住&投資ガイド
Currency Rate1NZDJPY 79.0326 USD 0.7223 2017年08月23日 17:00 PM  更新

投資ガイド
– 不動産投資における日本と海外の違い –

Investment

日本の不動産投資と海外の不動産投資には大きな違いが多く存在します。
海外不動産投資において、それらの違いを熟知することは、海外不動産投資を成功させる大きな要因となるでしょう。
ここでは、そんな日本と海外の不動産投資の違いをいくつか取り上げてみたいと思います。

インカムゲインよりキャピタルゲイン狙い!?

Capital Gains Than Income Gain

日本では一般的に家賃収入を目的とした「インカムゲイン投資」に対し、海外では物件購入価格から値上がり益を目的とした「キャピタルゲイン投資」が一般的です。もちろん、海外の物件でも家賃収入(インカム)はありますので、海外不動産では、「キャピタルゲイン+インカムゲイン投資」が正しい表現かもしれません。


日本の投資家の中には、「本当に物件価格は上昇するの?」って人も多いのではないでしょうか?日本は消費税の増税などありましたが、実質デフレが続いています。では海外では?インフレの国も多く存在します。インフレが起こるということは、物価が高くなるので、家賃も上昇します。物件価格も上昇します。そのため、キャピタルゲインが発生します。インフレであれば、不動産価格だけ上がらないとは考えにくいです。

またそれ以外に一人当たりのGDP成長率や人口増加も影響します。経済が成長し、人口が増加をすれば、それだけ住宅の需要が高まり、そして価格が上昇する要因に繋がります。その際に合わせて確認したいのが、新規の住宅供給数です。要するに、なぜ不動産価格が上がるのか・・・
その理由を考えれば自然と答えは見えてきます。日本以外の多くの国は人口が増加し、そして、経済も成長しています。経済的に考えて当たり前のことですが、そのような要素が揃っている国は不動産価格が上昇して当たり前なのです。バブルによっての上昇なのか、実需によっての上昇なのか、しっかりと見極めましょう。

建物への考え方 – 建物の価値は永遠か否か –

Value Of The Building

日本は戦後に急に建築物を建設したため、30年程度で家を建て替えてしまうスクラップ&ビルドという文化が根づいてきました。元々日本は地震も多いので、新しい方が耐震にも適しているという考え方もあります。日本の場合、不動産を購入すると、地価が上がらない限り、建物価値は年々下がりますので、一部の地域を除き、多くの不動産は価格が下がります。

では、海外ではどうなのでしょうか?

イギリスをはじめ、西洋の文化の国では、「建物の価値は永遠のもの」という考え方が一般的です。ヨーロッパ旅行等に行かれたことがある方は、町中が古い建物であふれ、古い建物こそ価値がある、リノベーションして200年も使っているなど、肌で感じたりしたのではないでしょうか。勿論湿気など建物の環境もありますが、リノベーションを定期的に行い、建物を綺麗に保つことにより建物の価値は下がらないという考えが浸透しています。
もちろん、それは木造物件であっても同様です。また、ニュージーランドのように一生のうちの何度も家を買い替えるという文化を持つ国も多く存在します。購入した物件を数年で買い替え、綺麗にリノベーションをし、高く売り、次の住宅資金にするという考え方の国も多く、数年毎に綺麗にリノベーションをするという風習が、そのような綺麗な住宅を保ち続けられるという要因なのかもしれませんね。


つまり、多くの国では、このような大小のリノベーションを繰り返す事により、古くても綺麗でメンテナンスの行き届いた家が多く存在しており、建物価値は下がらず、高い価値を保ち続け、不動産価格の上昇に繋がるわけです。むしろ、古くからの物件は立地が優れているものが多い為、掘り出し物の優良物件も多く有ります。

建物の価値が土地の価値より高い

Higher building value than the land value

日本は狭い国土に約1億3000人が住んでいるので土地の値段がとても高く、建物価値の割合が全体の15%程度になります。かたや、海外の不動産は、建物に対する価格の方が高く、建物の価格が不動産全体の価格の6割から7割、またはそれ以上を占めるという物件が多く存在します。
建物比率が重要になってくるのは、日本に居住をしながら、海外で購入した物件を、賃貸物件として賃貸運営し、海外不動産事業を行なう方にのみ影響する話(個人・法人は問いません。)ですが、高い所得を得ている個人の方や多くの利益をあげている法人には大きな節税にも繋がります。これは「減価償却」という税法独特の考え方ですが、不動産等耐久年数があるものを購入した場合、即時に全額を経費計上できないように日本の税法ではなっています。税法に定められた償却期間にならって、経費計上をしていくという決まりです。

この減価償却を利用する事により、効果的な節税が可能になります。上の図はニュージーランドの場合です。

不動産にかかる税金が違う

The difference between real estate tax

日本は不動産を購入した際に、印紙税・登録免許税・不動産取得税・固定資産税・都市計画税・消費税・所得税・住民税など様々な税金がかかります。では、他の国はどうでしょうか?もちろん、国よって異なりますが、ニュージーランドでは不動産への税金はほとんどありません。消費税も不動産にはかかりません。固定資産税や所得税のみです。日本では購入時に、消費税が8%かかりますので、不動産価格とは別に8%の税金コストが必要ですが、ニュージーランドではそんな心配も必要ありません。更に言うと、ニュージーランドでは、相続税も贈与税もありません。そのおかげで、祖父や祖母の不動産、両親の不動産を引き継いだ場合に税金の支払いに困ることもありません。ニュージーランドでは、相続にあたり、資産が減って行くということが無いわけです。

Category Condition
固定資産税(REIZ) 家賃・土地の大きさによる
消費税(GST) なし
不動産取得税 なし
キャピタルゲイン税 なし
相続税 なし

思わず、ニュージーランドへ移住をしようと思った方も多いのでは?

空室率の違い

Difference in Vacancy Rates

東京の空室率は何%かご存知でしょうか?一部の人気エリアを見ると空室は余り無いように感じますが、実際は東京全体では8%なのです。東京の空室率が8%ということは、地方はもっと空室率が高く、空室が目立つ地域も多く存在します。
なぜでしょうか?日本は少子高齢化が進み、どんどん人口は減っています。これは統計上、明確に数値が出ており、将来も減少する事は明確です。唯一、人口増加が見られるのは東京のみですが、これは、地方から仕事や学校など関係で移住してくる人が多いだけで、無論、少子高齢化対策がうまく行っているわけではありません。

日本は、昔からの文化もあり、海外からの移住者を積極的に受け入れていません。労働人口減少等、将来の働き手を確保する為にも、政府には思い切った施策を期待したい所ではありますが、なかなか難しいようですね。ここでは、経済の話までしてしまうとキリがありませんので、割愛しますが、日本は、日本全体で考えると間違いなく、人口が純減しているという事実は変わりありません。そうなると、不動産はどうなるでしょうか?当然ながら、空室が目立つようになります。空室率は、人口増加と住宅の新規供給数に大きく影響されるものです。不動産の賃貸運営を行なう上では、非常に重要な数値ですので、是非参考にして下さい。

貸主の優位性

Superiority of Lender

日本では不動産賃貸業を行なう場合、貸し主の立場は決して強くありません。例えば、家賃未納による立ち退きでも、なかなか立ち退かす事ができず、強制執行などを行ないたい場合、裁判などのかなり面倒な行程を行なわなければならない場合が多く存在します。

ニュージーランドを初め、イギリス系の法律を採用している国の多くが、貸し主が圧倒的に優位な法律が整備をされています。例えば、賃貸契約の解除や家賃の値上げ等、「◯◯日前に通告する」という法律のルールに乗っ取って行なえば、強制的に借主を立ち退かせたり、家賃を上げる事が可能です。日本では借主の与信によっては、大きなリスクを伴う場合が多いですが、海外ではリスクを軽減する為に物件オーナーである貸し主を保護する法律がきちんと整備されているわけです。そのため、家賃回収率が高く、裁判なども少なくて済んでいます。

賃貸契約の解除

 

42日通告

 

  • 家主(または家族)が済みと決めた場合
  • 家の売却が決定した場合

90日通告

 

  • 理由の如何を問わず、
    大挙してもらいたい場合の猶予期間

家賃の値上げ

 

60日通告

 

  • 家賃を賃上げしたい場合

180日通告

 

  • 賃貸借契約の締結直後、
    または家賃改定後のさらなる賃上げ

このように日本と海外における不動産投資には多くの違いが存在します。
海外での不動産投資を検討している方は是非参考にしてみてください。

ニュージーランド ガイド

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