相場よりも高い？低い？あなたの家の本当の価値は

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相場よりも高い？低い？あなたの家の本当の価値は

2016年12月6日

NZニュース

住宅投資

もし家の売却や、家の購入もしくはリノベーションで資金調達を考えている場合、特に海外不動産の場合は、その家の価格が相場で言うとどれくらいなのかをまずは調べてみることをお勧めします。

それを元に、物件を売却したい場合は、いくらで売りたいか、オークションの場合はいくらを最低購入価格とするかを決めましょう。
もし購入する側の場合は、その物件に最低でもいくらかけないといけないかの目安を立てることができます。

物件価格を知るには

物件価格を知る方法はたくさんあります。
例えば、銀行から資金調達する場合にはマーケットバリューレポートを聞かれることが多くあるので、このレポートで明らかにできます。これは、バリュエーターによる物件のインスペクションを含む包括的なレポートにあたり、マーケットリサートとして寸法や写真、そのエリアの似たような物件の売買記録も含んでいます。

バリュエーターとは、バリュー（価値）を測定する人です。融資の場合は銀行のお抱えバリュエーターが測量するのですが、実はバリュエーターによって価格が異なることも多々あります。
インスペクションは住宅診断ですね。住宅に精通したホームインスペクター（住宅診断士）によって、第三者的な立場から、そしてまた専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスをもらうことを指します。

その他、不動産を購入／投資する際に注意すべき手続きについては【不動産投資の注意点】ページをご覧下さい。

さて、物件価格ですが、銀行も勿論自動計算により不動産価格を割り出します。その価格に同意できない場合は、フルマーケットバリューレポートを出したほうが良さそうです。

もしオークランド地域に住んでいる場合は、役所が出したレイティングバリュー（RV）とキャピタルバリュー（CV）が最低価格といえるでしょう。

CVは、Capital Value、RVはRated Valueの略で、どちらも同じ推定資産価値を指します。市役所が固定資産税(Rates)を徴収するために各物件につけています。
市役所は一軒一軒を調査しているわけでなく場所や土地の大きさ、その家が建てられた年代などから、あくまで推定している数字です。
このCV（RV）は4年に一度見直されます。また、CVは、土地価値 LV（Land Value）と建物価値 IV（Improvement Value）の合計額から成り立っています。ニュージーランドでは建物価値をImprovement Valueといいますが、アメリカ英語に慣れている方は独特な言い方だなぁと思うかも知れませんね。

しかしこれらは目安であり、実際には、CV（RV）以上で売れる物件もあれば、CV（RV）以下で売られる物件もありますが、オークランドでは、よほどのことがない限り、CV（RV）以上で売られるのが一般的です。
CV（RV）は固定資産税を払うための推定額なので、不動産関係にとっても優しいニュージーランドのお役所が低めに設定しているのではないでしょうか。
CV（RV）が上がる際は、その分Rates(固定資産税)も年間あたり数百ドル上がっていきます。

予測価値と、実際の不動産価値

ニュージーランドにおいて、このCV（RV）が最後に予想されたのは2014年の7月(2016年12月現在)です。この数字よりも今では、平均で43%以上価格が上がっています。

つまりこの上昇率は、レイティングバリューでは今日の不動産価格はわからないということを意味します。物件価値を調べるのは重要とは先に述べたものの、実際のセールスプライスは、2014年のRVよりも何百ドル、何千ドルと高くなっていることも忘れてはいけません。これは、明らかに不動産市場全体で価格が上昇しているということを指します。

物件を売る際は、リノベーションをした方が高く売れることが多いですが、そういったことも含めて不動産エージェントに相談してみるのもいいかもしれませんね。